Entrevista con el abogado Giovanni Caporaso Gottlieb sobre el mercado inmobiliario de Panamá

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giovanni caporaso gottlieb 01Por Matilde Calamai
Entrevista con el abogado Giovanni Caporaso, expatriado italiano y residente en Panamá desde 1991, propietario de la firma de abogados Caporaso & Partners Law Office.
 
¿Por qué está invirtiendo en bienes raíces en Panamá?
Porque es un mercado en constante crecimiento y ofrece oportunidades para todos los presupuestos. Panamá es un país de servicios y es fácil encontrar administradores de propiedades inmobiliarias, incluidas propiedades extranjeras. Las exenciones de impuestos en apartamentos nuevos y propiedades de bienes raíces con un valor catastral de menos de USD 30,000 también son un excelente incentivo.
 
¿Qué rendimiento se puede esperar de las inversiones inmobiliarias en Panamá?
De un 6% neto en propiedades de lujo a un 10-20% en las populares, y hasta un 10% para bienes raíces comerciales.
 
Entonces, ¿las propiedades populares en Panamá son más asequibles que las propiedades de lujo?
Sin duda. El mercado inmobiliario de lujo está saturado por un aumento de la demanda, debido a los miles de extranjeros que deciden instalarse en Panamá cada año. Los precios de alquiler, sin embargo, están disminuyendo porque hay muchos apartamentos vacíos. Hay una gran demanda de apartamentos tipo estudio, de 30 a 60 metros cuadrados, pero los constructores parecen desdeñar este tipo de edificaciones. Construí un edificio de apartamentos de 42 metros y todos se vendieron en menos de 8 meses y antes del final de la construcción. En el campo de bienes raíces hay una escasez de 150 mil alojamientos solo para los panameños y otros tantos para los trabajadores extranjeros que vienen cada vez más, atraídos por la facilidad de encontrar trabajo, con salarios por encima del promedio regional. Alquilar un apartamento pequeño en un área semiperiférica, a un precio de 200-300 dólares por mes, lleva 24 horas, alquilar un departamento de lujo por USD 2,500 al mes es mucho más difícil y, a menudo, permanece vacío durante meses.
 
¿Cuánto cuesta un apartamento popular en Panamá?
Se pueden encontrar en las subastas de los bancos entre 20-40 mil dólares. Luego necesitará invertir otros 3-5 mil dólares para reestructurarlo.
 
Parece fácil y rentable invertir en bienes raíces en Panamá...
Sí lo es. Los extranjeros pueden comprar sin restricciones en su propio nombre o a través de una compañía de Panamá. En Panamá puede invertir en propiedades desde USD 5-6000 hasta propiedades de varios millones de dólares.
 
Y en el campo de bienes raíces comerciales en Panamá, ¿es posible hacer buenos negocios?
También es difícil, porque las propiedades comerciales son escasas. Un buen espacio comercial, en un área de alto tráfico o en el área bancaria, es una mina de oro. También hay una gran demanda de alojamiento en hoteles de bajo costo en el área bancaria. Si puede comprar una propiedad en el área central, donde puede hacer habitaciones de hotel por valor de menos de USD 50,000 cada una es un gran negocio. Para obtener buenos ingresos, sin embargo, es necesario tener al menos 12 habitaciones, aunque lo óptimo serían 20 habitaciones.
 
En Panamá, ¿vale la pena invertir en tierra?
Sí, sin lugar a dudas, puede generar un ingreso mucho mayor que un edificio. Recomiendo pequeñas parcelas de construcción para viviendas sociales, islas y terrenos frente a la playa. Mucha atención, sin embargo, con la documentación.
 
¿Cuál es la diferencia entre comprar en su propio nombre o a través de una empresa de Panamá?
Con una empresa es posible mantener el anonimato y, en el caso de una venta, es suficiente transferir las acciones y, en la práctica, la venta es libre de impuestos. Para los apartamentos muy pequeños, sin embargo, es menos conveniente ya que el precio de la compañía (alrededor de 1500 dólares) debe agregarse al costo de la anualidad, que varía según los abogados de 500 a 800 dólares, incluido el impuesto anual de 300 dólares.
 
¿Y hay otras obligaciones para una compañía de Panamá?
No, si la empresa no realiza un negocio en Panamá, solo es necesario mantener una contabilidad, no es obligatorio hacer una declaración de ingresos.
 
¿Es fácil para un extranjero obtener una hipoteca en Panamá?
Relativamente sí, aunque en general los bancos no dan a los extranjeros más del 60%. Sin embargo, el costo es alto: del 1 al 1,5% del costo de cierre, que se cobra cada 5 años y el interés oscila entre 8 y 13%. Existen intereses subsidiados para hogares de menos de USD 80,000, pero el acceso a estas hipotecas es más difícil para un extranjero que a menudo no puede demostrar una fuente de ingresos.
 
¿Cómo identificar un buen negocio en Panamá?
Esto es más difícil porque es necesario conocer bien los precios del mercado y las tendencias del mercado que, aunque siempre está creciendo, está sujeto a curvas de precios con picos de más o menos cinco años. En general, las ofertas del mercado se evalúan a través de un agente de bienes raíces que está interesado en vender la propiedad donde gana una comisión más alta. En Panamá, las comisiones de compra y venta son pagadas por el vendedor y, por lo tanto, el agente inmobiliario tiende a proteger los intereses de los que venden y no de los que compran. Los compradores, por su parte, tienden a no querer pagar por un servicio de consultoría que "en teoría" es ofrecido sin cargo por el agente de bienes raíces.
 
¿Existe el peligro de estafa al comprar una propiedad en Panamá?
Muy limitado, pero hay. Es importante que un abogado verifique los documentos e investigue a quién le compra. También es imprescindible prestar gran atención a la estipulación de contratos con constructores y promotores inmobiliarios, estos a menudo contienen términos injustos, costos e incrementos injustificados. También en este caso siempre sugiero que primero contacte a un abogado: ¡es menos recomendable ir a la corte! Además, a menudo, con el asesoramiento puede ahorrar costos que cubren abundantemente la tarifa del profesional. Los mayores problemas se encuentran en la compra de nuevos apartamentos por parte de constructores y promotores que generalmente hacen contratos con cláusulas abusivas y declaran la superficie del edificio, incluidas las áreas comunes. Estos problemas se resuelven consultando a un buen abogado y también, en ciertos casos, es posible solicitar una compensación después de la compra.
 

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